미분양 7만가구 임박.. 정부가 매입한다고? 매매/전셋값 더 내려간다?

 

 

미분양 7만가구 임박..!
매매/전셋값 더 내려간다?
깡통전세/역전세 더 많아진다?
정부가 미분양 매입한다?

 

 

전국 미분양 아파트 6만 8107가구 집계 (지난 2023년 1월 기준)
- 정부가 언급한 미분양 위험선인 '6만 2000가구'를 이미 넘어..
- 주택업계는 정부의 미분양 주택 매입건 요청 ↑

1년 전(2021년 말~2022년 초)에만 해도 미분양 주택은 1만 7710가구에 불과.
- 1년 만에 미분양 주택 규모가 4배 가까이 증가

# 미분양 주택
 : 신규 분양주택의 1차 계약일까지 계약이 이뤄지지 않은 주택 의미

 

 

지방의 미분양 증가폭은 더 크다. 대구시는 '주택건설사업계획' 전면 보류 선언

지방 미분양은 현재 5만 7072가구로 전월 대비 19.8% 증가. 대구(1만 3445가구가 미분양)
- 대구시는 '주택시장이 안정될 때까지는 신규 주택건설사업계획 전면 보류' 선언
- 충남, 미분양 가구가 5046가구(11월) → 8509가구(12월) 로 70% 급증
- 수도권은 그나마 6.4% 정도 늘어난 규모

 

건설사까지 휘청거리는 시국. 잔금은 커녕 자금 회수도 못할지도.. 최악의 사태가 올 수도

최근 전셋값 하락세 + 입주물량 공급 + 매물 적체 + 전세 수요 부족 = 전셋값 하락폭 확대
→ 빈집으로 남는 물량 ↑ → 건설사 잔금 회수까지 어려워져.. 유동성 문제 ↑

여경희 부동산R114 수석연구원 曰,
"높은 대출 이자 부담으로 전세수요가 둔화한 가운데 입주물량이 집중된 지역은 전셋값이 큰 폭으로 내리면서 역전세가 확대될 가능성이 커졌다."
"보증금 미반환 문제로 새 아파트 잔금을 치르지 못하는 사례가 늘어날 수 있다."

어느 건설사 관계자 曰,
"지금처럼 미분양/미입주 현상이 지속되면 건설사 입장에서는 잔금을 받지 못하고 자금 회수를 못한다."
"미분양과 미입주가 맞물려서 건설사 유동성 문제로 최악의 사태가 올 수도.."

 

정부가 과연 미분양 아파트를 매입할 것인가?

연초(2023년) 윤석열 대통령이 직접 미분양 주택의 공공 매입 검토 지시
→ 향후 상황이 더욱 악화되면 매입에 나설 수밖에 없을 것이라는 전망 ↑

주택건설협회(중소/중견 건설업계들의 모임)은 여러 사항 중 미분양 주택에 대해 준공 후, 미분양주택뿐 아니라 건설 중인 미분양 주택에 대해 환매조건부로 정부가 매입해야 된다고 호소

# 환매조건부 매입
: 주택도시보증공사(HUG)가 미분양 아파트를 사들인 뒤, 준공 이후 주택사업자에게 되파는 제도
 - 과거 이명박 정부 시절, 미분양으로 인한 자금난을 겪은 주택건설업체를 지원하기 위해 시행된 바가 있다.
 - 협회는 미분양주택을 구입하는 매수인에게 DSR 적용 배제(or 완화), 츼득세 50% 감면, 양도세 한시적 감면, 주택 수 미포함 등의 특례를 적용하는 방안도 제안

 

정부의 부동산 1.3 대책의 효과는 언제부터...?

정부의 1.3 대책을 통한 분양 관련 규제 완화로 올해부터 효과가 발생할 것으로 기대 ↑
- 전매제한 기간을 '최대 10년 → 3년', 분양가상한제 주택의 실거주 의무 폐지안 등이 포함
- 국토부 관계자 曰, "규제 완화 효과는 아직 지켜봐야 하는 단계"