계속 증가하는 '전세사기와 역전세'.. 임차권등기명령과 신청방법은?

 

최근 전셋값 하락과 전세사기와 역전세 증가..
보증금을 제대로 돌려받지 못하는 세입자도 증가
임차권등기명령과 신청방법까지 확인하자!

 

[ 전세피해 상담센터 부스 사진 ]

 

전국 임차권등기명령 신청 건수가 최근 2달 연속 3000건 돌파...

최근들어 전셋값 하락과 전세사기 등의 여파로 보증금을 제때 돌려받지 못하는 세입자가 늘었다고 해석

작년까지 집합건물(아파트 등)에 대한 임차권등기명령 신청 건수는 월별 평균 1000건을 밑돌았으나, 이같이 3000건이 넘는 신청 규모는 이례적이라고 분석.
불과 올해 1월까지 2081건이었으나, 3~4월에는 모두 각각 3000건을 넘겼다..

# 임차권 등기
: 임대차 계약이 종료된 이후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사를 간 이후에도 등기부등본에 임차권이 있음을 명시하는 것으로 임차권 등기가 설정되어야 주택도시보증공사(HUG)에 보증금 반환을 청구할 수 있다.

 

 

많은 부동산 전문가들은 당분간은 임차권 등기 신청이 늘어날 것으로 전망하는데.. 그 근거는?

전세가격이 한창 급등했던 2021년 하반기 이후 체결되었던 전세계약 만기가 올해 6월부터 돌아온다. 즉, 한창 높은 가격에 체결했던 전세가격이 지금은 지역에 따라 터무니없이 하락하여 보증금 반환이 부담스러운 실정..

여경희 부동산R114 수석연구원 曰,
"전셋값이 고점인 시기에 체결된 계약이 올 하반기부터 내년 초 사이에 도래한다."
"하반기까지 전셋값 하락세가 지속될 경우 역전세난에 따른 보증금 미반환 대란이 우려되어 임차권 등기는 당분간 계속 늘어날 것으로 전망된다."

 

 

그렇다면, 임차권등기명령은 무슨 제도이고 어떻게 신청하면 될까? 초간단 핵심 정리!

# 임차권등기명령이란
: 부동산등기부에는 지상권, 전세권 등의 물권이 공시되나 예외적으로 계약기간이 종료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 주택임차인을 보호하기 위하여 법원의 명령에 따라 그 임차권을 등기부를 통해 공시하는 제도

# 임차권등기명령의 효과는?
: 임차인 본인이 기존 주택에 거주하고 있지 않더라도 새로운 보금자리로 이사하여 전입신고를 마치고, 등기부를 통해 공시된 임차권을 통하여 종전 임차주택에 대한 대항력(보증금 회수)과 우선변제권을 유지할 수 있게 된다.
 ※ 만약, 임차권등기를 하지 않고 기존 주택에서 짐을 모두 빼고 새로운 부동산에 전입신고를 한다면 대항력은 상실되게 된다.

# 임차권등기명령 신청 조건과 시기는?
: 임차권등기명령은 해당 연도 임대차계약이 종료된 경우에만 신청할 수 있다. 기간 만료에 따른 계약 종료를 포함하여 합의해지로 인한 계약이 종료된 경우에도 신청할 수 있다.

더불어 등기명령은 임차보증금 전액을 돌려받지 못하거나 보증금 중 일부라도 돌려받지 못한 경우에도 신청할 수 있다.
이 경우, 전체 보증금 중 돌려받지 못한 잔액에 해당하는 건만 임차권등기명령신청이 가능하다.

# 신청방법과 필요한 서류들은?
- 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지역/지방법원 또는 시/군 법원에 신청할 수 있다.
- 신청시 당해 임차주택의 부동산등기사항전부증명서(=부동산등기부), 임대차사실 및 구체적 보증금 액수를 증명할 수 있는 임대차계약서, 확정일자 및 전입사실을 입증할 수 있는 서류들을 모두 첨부해야 한다.

- 이후 신청서를 접수받은 관할법원은 공개재판기일을 열지 않고도, 해당 신청이 이유있는 것으로 판단될 경우 임차권등기명령을 발하는 결정을 내리게 된다.

- 법원의 결정에 따라 관할등기소를 통해 당해 임차주택 등기부에 임차권의 내용이 공시되며, 공시된 임차권을 통해 임차인은 보증금을 완제받을 때까지 대항력과 우선변제권이 유지되게 된다.
(공시되는 내용 : 임차보증액, 임차범위, 임대차계약일자, 주민등록일자, 점유개시일자, 확정일자, 임차권자 등)

# 임대차등기명령 인가만 되면 보증금 회수가 된다?
: 아닙니다. 임차권등기는 해당 임차주택에 대한 미반환된 보증금을 위한 일종의 담보적 기능만을 가진다.
 즉, 임차권등기명령이 결정나도 바로 보증금을 회수할 수 있는 것은 아니라는 의미

- 부동산등기부에 임차권등기명령이 공시되어 새로운 임차인이 구해지지 않을 것을 우려하여 자진해서 보증금을 반환하는 경우도 있으나, 현실적으로 쉽게 반환하지 않는 경우도 상당수..

- 따라서, 임차권등기를 수행했는데도 임대인으로부터 여전히 보증금을 지급받지 못하고 있다면, '지급명령, 보증금반환청구, 민사소송' 등을 통해 집행권원을 취득하고 본인의 권리를 적극적으로 행사하는 것이 무엇보다 중요하다.